Baukosten, Kaufpreise, Baugenehmigungen: Was die Zahlen über den Wohnungsmarkt verraten

Wer heute eine Wohnung sucht, kennt das Gefühl: Die Angebotsmieten wirken hoch, die Auswahl klein, und niemand kann so recht erklären, warum. Ein Blick auf die offiziellen Zahlen hilft. Wir haben die Statistiken zu Kaufpreisen, Baupreisen und Baugenehmigungen für Deutschland zusammengetragen und zeigen, was sie über den Wohnungsmarkt aussagen. Die Daten stammen von der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung sowie vom europäischen Statistikamt Eurostat, aufbereitet über die Datenplattform Autario.

Kaufpreise: Zwölf Jahre Anstieg, drei Jahre Korrektur, jetzt wieder aufwärts

Die auffälligste Zeitreihe ist der Preisindex für Wohnimmobilien in Deutschland. Zwischen 2005 und 2010 passierte praktisch nichts, die Preise lagen jahrelang auf demselben Niveau. Ab 2011 begann ein Anstieg, der bis 2022 anhielt. In diesen zwölf Jahren haben sich die Kaufpreise fast verdoppelt, ein Plus von rund 96%.

Danach kam die Korrektur. 2023 fielen die Preise um gut 8%, 2024 noch einmal um 1,5%. 2025 ging es wieder aufwärts, um rund 3%. Unter dem Strich liegen die Kaufpreise damit weiterhin etwa 82% über dem Niveau von 2010. Die Korrektur hat also nur einen kleinen Teil des vorherigen Anstiegs zurückgenommen. Die Jahreswerte im Text stammen aus dem OECD-Index, die Grafik zeigt den vierteljährlichen Eurostat-Index; beide zeichnen dasselbe Bild.

Baupreise: Der Sprung von 2021 und 2022

Bauen ist teuer geworden, und zwar sehr schnell. Der europäische Statistikindex für die Preise im Wohnungsneubau in Deutschland stieg 2021 um 7,6% und 2022 noch einmal um 16,3%. Allein in diesen beiden Jahren kamen damit rund 25% zusammen. Zum Vergleich: In den fünfzehn Jahren davor lag der jährliche Anstieg zwischen knapp 1 und 4,5%. Auch 2023 blieb das Tempo mit 8,4% hoch, erst 2024 normalisierte es sich mit 2,9% wieder.

Das ist der Punkt, an dem viele Bauprojekte kippen. Wenn Material, Löhne und Finanzierung binnen zweier Jahre um ein Viertel teurer werden, rechnet sich ein geplantes Haus plötzlich nicht mehr. Genau das zeigen die nächsten Zahlen.

Baugenehmigungen: mehr als halbiert

Baugenehmigungen sind ein guter Frühindikator, denn sie zeigen, was in zwei bis drei Jahren tatsächlich fertig wird. Eurostat misst sie in Quadratmetern genehmigter Fläche je tausend Einwohner. Der Verlauf ist deutlich:

• 2021 war der Höchststand mit 511 Quadratmetern je tausend Einwohner.
• 2022 ging es um 10% zurück.
• 2023 folgte ein Einbruch um 34%.
• 2024 fiel der Wert noch einmal um 20% auf 241, den niedrigsten Stand seit Beginn der Zeitreihe 2005.
• 2025 gab es eine erste Erholung um knapp 11% auf 267.

Vom Höchststand 2021 bis zum Tiefpunkt 2024 hat sich die genehmigte Wohnfläche also mehr als halbiert. Auch nach der Erholung 2025 liegt sie noch rund 48% unter dem Wert von 2021.

Passend dazu ist der Anteil des Wohnungsbaus an der gesamten Wirtschaftsleistung von 6,9% im Jahr 2020 auf 6,1% im Jahr 2025 gesunken.

Was das mit Ihrer Miete zu tun hat

Die Statistiken messen Kaufpreise und Baukosten, nicht Ihre Miete. Der Zusammenhang ist aber nachvollziehbar, und er läuft über das Angebot.

Wenn weniger neue Wohnungen entstehen, während gleichzeitig genauso viele Menschen eine suchen, verschiebt sich das Verhältnis. Freie Wohnungen werden knapper, und knappe Güter werden in der Regel teurer angeboten. Besonders spürbar ist das bei Neuvermietungen, denn dort wird der Preis neu verhandelt. Wer schon lange in derselben Wohnung wohnt, zahlt dagegen oft deutlich weniger, weil laufende Mieten nur in begrenzten Schritten steigen dürfen. Der Abstand zwischen einer langjährigen Bestandsmiete und dem, was für dieselbe Wohnung bei einer Neuvermietung aufgerufen wird, wächst dadurch mit den Jahren.

Genau an dieser Stelle setzt die Mietpreisbremse an. Sie begrenzt, wie weit die Miete bei einer Neuvermietung über der üblichen Miete für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Gegend liegen darf, nämlich um höchstens 10%. Für laufende Verträge greift stattdessen die Kappungsgrenze. Was die beiden Regeln unterscheidet, erklären wir in einem eigenen Beitrag.

Kaufpreise und Baupreise laufen im Gleichschritt

Eine Auswertung über den Zeitraum 2005 bis 2023, für den beide Jahresreihen vorliegen, zeigt einen sehr engen statistischen Zusammenhang zwischen den Baupreisen im Wohnungsneubau und dem Preisindex für Wohnimmobilien. Der Korrelationskoeffizient nach Pearson liegt bei 0,94, nach Spearman bei 0,97.

Wichtig ist die übliche Einschränkung: Ein statistischer Zusammenhang beweist keine Ursache. Beide Reihen können auch gemeinsam von etwas Drittem getrieben werden, etwa von den Zinsen oder der allgemeinen Preisentwicklung. Die Zahlen zeigen, dass sich beides parallel bewegt, nicht warum.

Bundesweite Zahlen sagen nichts über Ihre Wohnung

Alle genannten Werte sind Durchschnitte für ganz Deutschland. Für die Frage, ob Ihre eigene Miete über der gesetzlichen Grenze liegt, sind sie nicht geeignet. Maßgeblich ist der Mietspiegel Ihrer Stadt, also die offizielle Übersicht über die üblichen Mieten vor Ort, zusammen mit den konkreten Merkmalen Ihrer Wohnung wie Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Wie ein solcher Mietspiegel zu lesen ist, beschreiben wir in diesem Artikel.

Die bundesweiten Zahlen erklären also das Umfeld, in dem Ihr Mietvertrag zustande gekommen ist. Ob im Einzelfall zu viel vereinbart wurde, lässt sich nur mit den örtlichen Daten prüfen.

Die verwendeten Datensätze

Alle Zahlen in diesem Beitrag stammen aus öffentlich zugänglichen Statistiken. Sie können sie selbst nachschlagen:

• Preisindex für Wohnimmobilien nach Land, Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung
• Hauspreisindex, Quartalswerte, Eurostat
• Baupreise im Wohnungsneubau, Jahreswerte, Eurostat
• Baugenehmigungen, Jahreswerte, Eurostat
• Wohnungsbau als Anteil der Wirtschaftsleistung, Eurostat

Was Sie jetzt tun können

Wenn Sie in den vergangenen Jahren einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben und sich fragen, ob die vereinbarte Miete über der gesetzlichen Grenze liegt, können Sie das mit den Daten Ihres örtlichen Mietspiegels nachrechnen. Unser kostenloser Schnellcheck übernimmt diese Rechnung für Sie und zeigt Ihnen, wie Ihre Miete im Verhältnis zur üblichen Miete in Ihrer Gegend steht.

Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung ist der Mieterverein Ihrer Stadt oder eine auf Mietrecht spezialisierte Anwaltskanzlei die richtige Adresse. Beide kennen die örtlichen Besonderheiten und können Ihren Vertrag im Detail ansehen.

Dieser Beitrag dient Ihrer Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei. Die genannten Zahlen sind bundesweite Durchschnittswerte und erlauben keine Aussage über einen einzelnen Mietvertrag.