„Mein Vermieter sagt, das ist ein Neubau“: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

In den großen Mieterforen taucht diese Frage immer wieder auf. Jemand zieht in eine Wohnung im Neubau – die Miete erscheint hoch, beim Nachfragen heißt es vom Vermieter: „Das ist ein Neubau, da gilt die Mietpreisbremse nicht." Stimmt das? Manchmal ja, oft nein. Wir erklären, was im Sinne des Gesetzes überhaupt als Neubau zählt – und wann die Mietpreisbremse trotz neuer Wände greift.

Der entscheidende Stichtag: 1. Oktober 2014

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wichtig sind dabei zwei Dinge:

• Die Wohnung muss erstmals nach diesem Datum genutzt worden sein – also wirklich neu auf den Markt gekommen.
• Die Wohnung muss nach diesem Datum erstmals vermietet worden sein.

Das mag klingen wie zwei Wege zum gleichen Ziel – ist es aber nicht. Es geht darum, dass die Wohnung tatsächlich neu errichtet wurde und vorher nicht schon einmal als Wohnraum genutzt wurde.

Wann ist eine Wohnung „erstmals genutzt"?

Ein typisches Missverständnis: Auch eine erst kürzlich grundlegend umgebaute Wohnung in einem alten Gebäude ist nicht automatisch ein Neubau im Sinne der Mietpreisbremse. Wenn das Haus zum Beispiel 1968 gebaut wurde und die Wohnungen dort seit Jahrzehnten vermietet sind, ändert auch ein moderner Innenausbau nichts daran, dass die Wohnung bereits vor dem Stichtag genutzt wurde.

Besonders die Frage, ob ein Dachgeschossausbau oder eine grundlegende Neuaufteilung eines Gebäudes einer „Erstnutzung" entspricht, sorgt vor Gericht regelmäßig für Streit. Fairmiete24 selbst trifft hier keine rechtliche Einordnung – wir weisen aber darauf hin, dass eine pauschale Aussage des Vermieters allein nicht ausreicht.

Die zweite Ausnahme: umfassend modernisierte Wohnungen

Es gibt eine zweite Konstellation, in der eine Wohnung wie ein Neubau behandelt wird, ohne wirklich einer zu sein: nach einer „umfassenden Modernisierung". Auch das ist ein Begriff, der in der Praxis oft falsch verwendet wird. Eine frische Tapete und neue Bodenfliesen sind keine umfassende Modernisierung.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Begriff inzwischen mehrfach präzisiert. Vereinfacht zusammengefasst gilt: Eine umfassende Modernisierung liegt nur dann vor, wenn die Arbeiten wirklich tiefgreifend sind. Sie müssen sowohl finanziell als auch baulich einem echten Neubau nahekommen. Als Faustregel hat sich etabliert: Die Modernisierungskosten sollten in etwa ein Drittel dessen betragen, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde – und zwar ohne den Anteil, der eigentlich nur der normalen Instandhaltung dient.

Außerdem reicht es nicht, dass nur einzelne Bereiche der Wohnung erneuert wurden. Mehrere wesentliche Bereiche – zum Beispiel die Heizung, die Sanitäranlagen, die Fenster und der Fußboden – müssen so verbessert worden sein, dass die Wohnung insgesamt wie eine neue wirkt.

Was Vermieter schriftlich mitteilen müssen

Wichtig zu wissen: Wenn der Vermieter sich auf die Neubau- oder Modernisierungsausnahme berufen möchte, muss er Sie darüber vor Abschluss des Mietvertrags informieren – und zwar in Textform, also zum Beispiel per E-Mail oder Brief. Eine mündliche Aussage „das ist ja ein Neubau" reicht rechtlich nicht aus.

Hat der Vermieter Sie vor Vertragsabschluss nicht oder nicht in Textform informiert, schwächt das seine Position deutlich. Auch das ist ein Punkt, den eine Anwaltskanzlei oder ein Mieterverein im Einzelfall prüfen kann.

So gehen Sie vor, wenn Sie Zweifel haben

1. Sammeln Sie die Unterlagen, die Sie zu Ihrer Wohnung haben: Mietvertrag, Übergabeprotokoll, eventuell Schreiben des Vermieters.
2. Recherchieren Sie das Baujahr des Gebäudes – häufig steht es im Mietvertrag oder in der Wohnungsanzeige.
3. Prüfen Sie auf unserer Website, ob Ihre Stadt oder Gemeinde von der Mietpreisbremse erfasst ist.
4. Nutzen Sie unsere Online-Berechnung, um eine erste Einschätzung zu erhalten.

Im nächsten Beitrag

Im nächsten Beitrag widmen wir uns einer Frage, die in der Praxis viele Menschen überrascht: Warum eine sogenannte 30-Monats-Frist über Tausende Euro entscheiden kann.

Dieser Beitrag dient Ihrer Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei.