Staffelmiete und Indexmiete: Greift die Mietpreisbremse auch hier?
5. Mai 2026 · 5 Min Lesezeit
Bei beiden Vertragsformen wirkt die Mietpreisbremse – aber unterschiedlich. Was Sie jeweils prüfen sollten.
Im letzten Beitrag haben wir Ihnen den Mietspiegel erklärt – die Grundlage für nahezu jede Berechnung rund um die Mietpreisbremse. Heute schauen wir uns zwei besondere Vertragsformen an, die in Foren und Beratungsgesprächen oft für Verwirrung sorgen: die Staffelmiete und die Indexmiete. Beide funktionieren anders als ein gewöhnlicher Mietvertrag – und in beiden Fällen stellt sich die Frage, ob die Mietpreisbremse überhaupt greift. Die kurze Antwort: Ja, aber unterschiedlich.
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete steht im Mietvertrag schon zu Beginn fest, wann und um wie viel die Miete steigen wird. Statt einer einzigen Mietsumme finden Sie dort eine Reihe fester Beträge mit festen Daten. Ein Beispiel: Ab dem 1. Januar 2026 zahlen Sie 1.000 Euro Kaltmiete, ab dem 1. Januar 2027 dann 1.040 Euro, ab dem 1. Januar 2028 schließlich 1.080 Euro – und so weiter.
Die Staffelmiete hat den Vorteil, dass beide Seiten von Anfang an genau wissen, wie sich die Miete entwickeln wird. Der Vermieter hat Planungssicherheit, der Mieter ebenso. Im Lauf mehrerer Jahre kann sich das allerdings zu Lasten der Mieter auswirken, wenn die vereinbarten Stufen im Rückblick über das hinausgehen, was am Markt üblich gewesen wäre.
Was ist eine Indexmiete?
Die Indexmiete folgt einem anderen Prinzip. Hier ist die Mietsumme an einen offiziellen Wert gekoppelt: an den Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt monatlich veröffentlicht wird. Vereinfacht gesagt steigt die Miete in dem Maß, in dem die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen.
In Phasen niedriger Inflation kann das Mietern entgegenkommen. In den Jahren ab 2022 – mit zwischenzeitlich hohen Inflationsraten – hat die Indexmiete vielen Mietern allerdings deutliche Zusatzbelastungen beschert. Politisch wird deshalb seit längerem darüber diskutiert, die Indexmiete strenger zu regulieren.
Mietpreisbremse bei der Staffelmiete: jede Stufe wird einzeln geprüft
Eine Staffelmiete unterliegt der Mietpreisbremse – allerdings auf eine besondere Weise. Geprüft wird nicht nur die Ausgangsmiete, sondern auch jede einzelne spätere Stufe. Sobald eine neue Stufe wirksam wird, kann sie also erneut daraufhin überprüft werden, ob die Miete zu diesem Zeitpunkt höchstens 10 Prozent über der üblichen Vergleichsmiete liegt.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Mietpreisbremse für Ihre Stadt bereits in Kraft war. Wurde der Mietvertrag früher unterschrieben, schützt die Mietpreisbremse in der Regel auch spätere Staffeln nicht.
Eine wichtige Erleichterung aus der jüngeren Rechtsprechung: Wenn Sie wegen einer überhöhten Stufe bereits einmal eine Rüge an Ihren Vermieter gerichtet haben, wirkt diese Rüge grundsätzlich auch für spätere Stufen weiter. Sie müssen nicht bei jeder neuen Staffel erneut rügen, um Ihre Rechte zu wahren.
Mietpreisbremse bei der Indexmiete: nur die Ausgangsmiete
Bei der Indexmiete wirkt die Mietpreisbremse anders. Hier wird ausschließlich die Ausgangsmiete – also die Miete bei Vertragsbeginn – an den Vorgaben der Mietpreisbremse gemessen. Die späteren, an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Anpassungen unterliegen ihr nicht.
Anders gesagt: Wenn Ihre Ausgangs-Indexmiete bereits zulässig war, sind die anschließenden Erhöhungen entlang des Verbraucherpreisindex nicht mehr durch die Mietpreisbremse begrenzt. Liegt die Ausgangsmiete dagegen über der zulässigen Grenze, kann eine Rüge sehr sinnvoll sein – sie wirkt sich dann auf die Berechnungsbasis aus, mit der die späteren Anpassungen vorgenommen werden.
Praxisbeispiel
Was die Politik gerade vorhat
Im Sommer 2025 hat die Bundesregierung angekündigt, Verträge mit Indexmiete strenger regulieren zu wollen. Die genaue Ausgestaltung wird noch diskutiert. Sobald hier konkrete gesetzliche Änderungen anstehen, werden wir an dieser Stelle ausführlich darüber berichten. Wenn Sie aktuell einen Vertrag mit Indexmiete neu abschließen oder verlängern, lohnt sich besondere Aufmerksamkeit – auch ein scheinbar moderater Aufschlag pro Jahr summiert sich über die Vertragslaufzeit deutlich.
Was Sie konkret tun können
- Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, ob er eine Staffelmiete oder Indexmiete enthält.
- Bei einer Staffelmiete: Prüfen Sie nicht nur die Ausgangsmiete, sondern jede neue Stufe – idealerweise einige Wochen vor ihrem Wirksamwerden.
- Bei einer Indexmiete: Konzentrieren Sie sich besonders auf die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss.
- Wenn die Berechnung darauf hindeutet, dass die Miete oder eine Stufe über der zulässigen Grenze liegen könnte, ist eine zeitnahe Reaktion besonders wichtig. Die 30-Monats-Frist gilt auch hier.
Im nächsten Beitrag
Im nächsten Beitrag schauen wir uns ein Thema an, das für viele Mieter zur Geduldsprobe wird: was Sie tun können, wenn Ihr Vermieter auf eine schriftliche Anfrage einfach nicht antwortet. Stichwort: Auskunftsanspruch.
Dieser Beitrag dient Ihrer Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei.